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論中小企業購地建廠與租賃廠房之利弊

發布日期:2018-11-5 瀏覽次數:556

 摘要:改革開放以來,經過三十多年的發展,我國的中小企業在市場經濟大潮中,不斷發展充實。中小企業在國民經濟中所起的積極作用越來越明顯,越來越多地被政府重視。對于當前實體中小企業在落腳難、落地慢、落地貴等方面,從政府、業界及專業運營商各個角度都可以得到不同解讀,特別是對于中小企業到底是自己購地建廠,打造屬于中小企業自己的廠區好還是通過租賃正規產業園廠房比較好,一直以來各有說辭。

一、中小企業的重要性不言而喻

當前,全國中小企業數量超過5000萬家,其中中小企業占全部企業總數的99%,中小企業貢獻占中國60%以上的國內生產總值,50%以上的稅收,中小企業成為了國家重要的經濟支柱。同時,中小企業是社會就業的主要承擔者,創造了中國80%的城鎮就業。主要表現為同樣的資金投入,小企業可以比大企業多吸收4倍的人員就業,并且隨著大企業技術構成和管理水平的不斷提高,企業的優化重組,大企業已經很難再提供新的就業崗位,富余人員和下崗、失業人員會越來越多,要解決這批人員就業或再就業問題,主要靠中小企業的發展。在“雙創”背景下,中小企業因其自身特點,必然會成為“雙創”的主角和生力軍。

二、落地難、貴、慢成為實體經濟中小企業的新痛點

中小企業因其經營規模小,資產規模不大、抵押物有限、產品結構單一、產品科技含量低、財務管理水平低、抵御風險能力差、經不起原材料或產品價格的波動,經營穩定性不高的特點,這也決定了中小企業發展過程中極易受到行業波峰波谷影響。再加上中小企業融資困難多、技術創新不夠、產業升級困難,政府相關主管部門干預、媒體最關注的融資難、融資貴等難點;從而導致中小企業在發展中往往帶著巨大鐐銬在前行,步履維艱。而中小企業在實體經濟中的落地難、落地貴、落地慢等問題的痛點,卻極容易被業界、社會各界甚至政府所忽視。

 三、中小企業購地建廠優劣分析

(一)中小企業購地建廠的優勢

對于有過租賃廠房產生不愉快經歷的中小企業主,均對“寄人籬下”租賃廠房的方式表示厭倦,他們都非常希望能擁有自己的廠房,通過購地建廠,建設自己的廠區,那么購地建廠到底對他們而言有哪些好處?

1、自建廠房可以根據企業自身的需求,進行量身打造規劃,進行個性化的設計和布局,可能從單個企業形象上有質的提高,更為關鍵的是,對于長期“流浪”的企業而言,有一個屬于自己的廠房,心理上會改變之前失落的感覺,有了歸宿感。

2、最大程度表現企業實力,會給客戶一種企業長期持續經營的良好印象,客戶會認為企業實力強、經營十分穩定、可靠,該企業是可持續發展的供應者,這有助于提高企業營銷的競爭優勢。

3、租賃廠房讓企業始終沒有固定資產抵押,也會造成企業銀行融資困難,一旦有了自建廠房,就有了固定資產,在企業發展需要或流動性資金短缺情況下,可以用于抵押周轉一部分資金,有利于解決企業在發展過程中一部分資金需求。

4、購地建廠,土地和廠房會出現不同程度評估升值,十年二十年如遇政策性拆遷,得到的土地增值和補償款十分可觀。

(二)中小企業購地建廠的劣勢

那么給企業提供土地,讓企業購地建廠是否真的就是能一勞永逸,好處多多?其實,讓企業購地建廠并非想象中簡單,不管是對于中小企業自身而言,還是對于土地提供者的政府來說,其風險和穩定性完全有可能會與初衷大相徑庭,理由有五:

理由一:土地閑置、廠房空置成為普遍現象

從中小企業主想買地自建廠房角度講,由于其資金和規模限制,一般只需要十來畝多則三五十畝地,可是由于土地集約化利用要求和國家政策限制等,工業用地在投資強度、容積率、稅收等多個方面均有嚴格要求,政府基本不可能出售如此小塊土地給單個中小企業。政府出讓工業用地的面積基本都在30畝或50畝以上,這樣的面積,很多中小企業根本就買不起。

當然,部分稍微有實力中小企業能夠購買土地,企業也會根據自身發展規劃,虛高提報用地需求數量,往往提報的數量都是目前實際需求的2-3倍以上,等拿到土地后企業要么部分建設,等企業規模擴大再進行擴建,要么提前建設大量閑置廠房和辦公區,這樣就造成大量的土地閑置和資源浪費。據了解,很多地方的自建工廠的企業50%以上都存在有閑置土地的情況。而針對閑置土地及工廠的情況處理,政府通過行政手段也是無能為力,收效甚微,最終變成了各級部門最為頭疼的問題。

理由二:自建流程復雜、投產達成時間長

企業自建廠工廠需要項目立項備案、用地、選址及環境評審、獲取土地使用證及規劃審批等流程手續,從交保證金到拿到土地,至少需要9個月的時間。這個過程,需要先把買地款交給政府,安排一個專門的團隊與政府對接,與發改、國土、規劃、建設、房產、環保、消防、工商、稅務、城管等十幾個部門打交道,要折騰大半年才能拿到土地證,然后施工幾個月,前后算下來企業一般需要2年時間才能達到投產要求。而中小企業的優勢就是把握市場機會能力強而快,2年時間過去了,市場機會不復存在。

理由三:固定資產等于負債

企業從申請土地指標,到摘牌拿地、立項、規劃、設計、工程建設全過程,包括土地成本、建安成本(含土建和鋼構)、水電路和綠化等配套、耕地占用稅等土地稅費、報建費等建設稅費等,以及必須發生的管理費等,很多人只計算了建安成本覺得成本一般,而根本忽略了稅費及報建、相關專業人員的工資、福利等費用。

在財務報表上,2000元以上的實物叫做資產,毫無疑問投資建廠的所有資金最后都會變成固定資產,一旦我們把現金投入到固定資產里,成本就會增大。部分中小企業主認為購置土地后,可以用固定資產貸款,有了融資抵押物資金就有了保障。但是商業銀行抵押物的價值只有重置價格的40-50%,也就是1000萬的投入只能算400-500萬的抵押價值,具體貸款額還要看其他指標。其次,銀行利息表面是6%、7%,實際貸款過程中總計各類成本,低于11%是拿不到貸款的。融資成本附加在企業的運營成本中,將會給企業帶來巨大的經濟壓力。因此,這勢必對企業正常發展和經營產生巨大的影響,給企業的發展帶來了諸多不確定性因素。

理由四:抗風險能力變弱、創稅收不穩定性增大

當下,市場競爭越演越烈,各行各業發展都會呈現波動情況,不確定性”成為經濟新常態;在新興產業發展迅速,行業升級迭代更新加快背景下,企業發展不可能一直保持持續穩定的向上態勢,當市場競爭激烈,利潤下降時,企業所能給政府、社會創造的價值自然就會相應降低,總體會呈現出波動態勢。

對于企業自身而言,在市場競爭中,沒有了足夠的現金流作支撐,雖然有了自建廠房,表面上有了土地、有了固定資產,可實現賬面增值,但是現金流縮小了。規模大了,資金壓力也會變大,期間如果企業出現資金周轉或者其他問題,抗風險能力會十分脆弱,加之行業風險、財務成本上升等,企業很難保障持續發展。中小企業5-8年的生命周期內,把大量的資金用于固定資產建設,而不是快速有效地把握市場機遇,其結果就是違背中小企業生命周期和市場規律,扼殺了自身的活力和創新能力。

理由五:形象難統一、二次利用率低

對于自購地建廠的企業主來說,行業不同,企業不同,企業規模差異,企業都會根據自身需求進行規劃建設,不管是企業整體外觀形象打造,還是企業辦公區、廠區功能設置及區域劃分等,都會根據企業專屬需求進行建設。

而整體形象上,不同企業都會有不同的外觀,風格千差萬別,檔次也參差不齊。在企業內部格局和功能上,也是極大不同。廠房建設個性十足,這樣的辦公場地和生產廠區的二次利用率極低,造成的資源浪費大和資源承接發展可延續性也非常低,極大地影響了集群產業的發展。

四、中小企業集中入園租賃廠房的優勢分析

中小企業入駐正規產業園區從全球產業經濟發展趨勢來看,如日本、德國等制造業發達國家,是大勢所趨,并且是一條符合中小企業自身發展規律、資源集約、產業集群化的發展之路,其擁有的優勢及前景展望:

1、實體企業“輕資產”運營是大趨勢所必然;

企業最終的目標是利潤最大化。從未來發展趨勢看,在資產回報降低、行業競爭加劇的時代,輕資產模式能夠通過資產、資源、資本的配置優化,充分發揮專業化和技術優勢,提高企業的整體效率水平,將企業的資金和精力集中于產品開發、市場擴展等核心業務,從而增加企業的發展和后續動力。

國外的耐克、麥當勞、希爾頓、Facebook、Uber及國內的阿里巴巴等都是輕資產運營的成功代表。所以,中小企業入駐產業園,以“輕資產”形式拎包入住,根據企業自身實際需求和發展速度對廠房面積進行靈活把控,避免資源浪費是上上之選。購地建廠重資產配置不適合中小企業的自身特點,遏制了中小企業自身優勢和長處。

2、企業穩定增長、抗風險能力強;

租賃廠房相比建設廠房忽略了市場的發展風險。如果投資了固定廠房設備,每天的人工、水電費、銀行利息等都是企業運營成本。低成本是企業的殺手锏,投資廠房后,企業失去了成本優勢,就失去了競爭力,一旦成本不斷增高,企業存活發展就會面臨新的問題,而租賃廠房,可以將更多資金有效運用于企業技術革新、產品研發、企業經營等方面,增強了企業的市場競爭力,提高了企業抗風險能力。

同時,產業園區會根據行業發展和國家政策性調整對產業園入駐企業進行升級更迭,建立入駐企業的評定系統,監控企業發展態勢和前景,淘汰低效落后產能企業,引入高效、環保、發展潛力的企業,保證企業穩定發展的同時,也促進產業園區畝均稅收持續穩定增長,實現每年5%的利稅增長。

3、租賃廠房更能快速投產,抓住市場機遇實際投資者初衷;

現在市場經濟的發展速度已經到了一日多變的情況,從企業自身來說,租賃廠房相比建設廠房更能節省更多時間,提高工作效率,有利于企業抓住瞬息萬變的市場機會,賺取更大利潤。從企業拿到土地指標到建廠房,再到運營生產,至少需要兩三年的時間;而如果租賃廠房,從開始談租賃到生產只需要兩三個月的時間,企業就可以進行快速有效的生產作業,出產品。

在中國的外資企業,基本都偏愛租賃,不是外資企業沒有實力和資金購地建廠,而是他們更懂得利用財務管理、資金管理、以及金融等手段實現資本有效運作,通過節約更多時間成本,把企業更多的精力投入到產品研發生產,和提高核心技術力上。

從利稅結構上講,也能以最短時間獲取利稅,一般來講,正常的企業營業利稅至少可以提前2年左右,另外2年時間企業的發展增值增效空間,也一點不容忽視的。

4、省心省力形象好;

正規產業園區的都是根據各行各業的需求進行深入分析和規劃建立的標準化廠房。已經做好了圍墻、綠化、道路、地面硬化、門衛室等,連門窗、電動大門都安好了,整體形象統一整潔、形象規范、現代感強。入園企業只需要稍微粉刷一下,接通水電,把設備搬過來即可生產。同時,整個企業廠區有任何問題、維修維保等,園區物業都會提供周到服務,給企業主省去煩心雜事,有足夠時間和精力經營公司,專注推動企業發展。

5、產業園提供完善的服務平臺降低中小企業的生產經營成本;

正規產業園為了促進自身核心競爭力,完善區域服務功能,都會打造和提供全方位服務平臺,針對企業的幫扶機制健全,包括投融資、擔保、物流、培訓、技術咨詢、財稅等服務,還可以幫扶企業申請專項補貼、房租補貼等。這些不但給入駐企業提供極大便利,更節省了許多手續繁雜的時間成本和企業經營成本。

6、完善的退出機制讓土地及廠房的利用率大大提升。

正規產業園為了促進園區整體發展,都會有特定的產業發展思路。一定是吸納了國內外先進理念,深入分析各個行業的屬性,進行專業規劃設計,結合行業特點進行園區建設的,比如園區的使用通用性、綜合利用率、園區的包容能力、發展擴容空間等都會根據實際情況前衛規劃。所以,產業園從綜合經營角度上講,有了硬件、有了包容力,再加上強大的產業招商運營能力,產業園基本上都會是100%的入駐率,完全不會出現資源浪費和土地閑置的情況。這樣也促進產業園在入駐企業更替上,便于產業規劃調整,永遠保持產業園經濟活力和動能,不會出現因企業倒閉、企業股東、企業主等因素影響而造成的土地浪費、利稅減少、廠房閑置等情況。


 

 

 

五、總結分析

綜合上述分析,盡管給予中小企業土地資源自建廠房,會給企業發展起到一定的促進作用,似乎也是各大工業集中區引入中小企業的主要方式,但從專業分析,行業發展潮流以及與中小企業自身特點角度分析,特別是絕大多數中小企業的自身發展生命周期屬性和行業特點,已經決定了其穩定性差和抗風險能力弱,不利于財政利稅的穩定持續增收。而企業入駐正規產業園,更能形成產業集群發展,保持產業經濟活力,改變以往散亂發展的格局,方便管理。產業園對內不斷內部循環調整,提質增效,對外吸引新興產業,加速推進產業更迭升級,最終促進畝均稅收持續穩定增長,綜合效益水平達到三年一個變化,五年一個臺階。中小企業自購建廠與租賃正規工業園廠房優劣自明!

 




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